La Société Civile de Placement Immobilier
Vous souhaitez acquérir des parts sociales de SCPI ? Vous ne savez pas laquelle choisir ? Êtes-vous sûrs de la pertinence de ce placement ? Il est important d’étudier votre situation afin d’étudier cette solution pour vous.
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Une société civile de placement immobilier (SCPI) permet aux investisseurs d’investir dans des actifs immobiliers qui ne sont peu accessibles aux particuliers car ces actifs sont à grande échelle et la SCPI permet d’avoir des actifs immobiliers diversifiés sans avoir à s’occuper personnellement de la gestion. Les SCPI peuvent être regroupés en différents typologies selon leur objectif principal. L’avantage d’investir dans la Société Civile de Placement immobilier est de pouvoir choisir le montant à investir. Dans l’immobilier classique, l’enveloppe d’investissement est déterminé par le prix du bien. Dans la SCPI, il s’agit d’acheter des parts sociales, l’investisseur est libre d’acheter le nombre de parts sociales. Le minimum imposé par les SCPI est très accessible, selon le mode d’investissement choisi, l’investissement peut se faire dès une centaine d’euros ou si vous optez pour un versement programmé, dès 50 €/mois.
La SCPI est un mode de placement assez souple car elle peut permettre d’investir en nue-propriété, en usufruit (intéressant pour une entreprise) ou en pleine-propriété. Vous pouvez acquérir des parts en comptant, en crédit ou à travers une assurance-vie. La pertinence du mode d’acquisition et du choix du démembrement est déterminée par votre objectif et votre situation fiscale.
Fonctionnement d’une SCPI
La forme la plus commune, la Société Civile de Placement immobilier de Rendement est celle destinée à produire des revenus, qui consiste à acquérir des immeubles commerciaux pour les louer aux entreprises afin de générer des bénéfices qui seront ensuite redistribués aux actionnaires selon le rendement réalisé. Une autre forme moins commune mais tout aussi rentable est l’investissement en Société Civile de Placement Immobilier Fiscale, qui consiste à acquérir soit des biens immobiliers neufs soit anciens et bénéficie d’avantages fiscaux très intéressants selon le type de SCPI choisi.
Il existe deux catégories de SCPI : la SCPI à rendement qui se concentre sur l’investissement dans les produits immobiliers les plus rentables (bureaux, commerces), et la SCPI fiscale qui permet aux investisseurs qui remplissent les conditions requises d’en tirer profit par le biais d’une réduction fiscale (la plus commune étant la SCPI Pinel). La diversité des produits disponibles permet aux investisseurs de choisir le produit le mieux adapté à leur situation personnelle et financière. Les SCPI offrent également des avantages supplémentaires par rapport aux autres types d’investissements immobiliers comme une gestion professionnelle assurée par des gérants qualifiés ou encore une meilleure diversification. Enfin, l’achat et la revente simplifiés que propose ce produit en font une solution pratique pour réaliser des profits rapides à court terme ou pour protéger son patrimoine à long terme.
Achat de SCPI
Pour investir dans une Société Civile de Placement Immobilier, deux possibilités s’offrent à vous. D’une part, en cas d’augmentation de capital, il est possible d’acheter des parts sur le marché primaire. Le prix de la part est déterminé par la société de gestion sur la base d’une évaluation de la valeur reconstituée de l’ensemble des actifs détenus par la SCPI. En revanche, en cas de fermeture du capital, les demandes de parts doivent être effectuées sur un carnet d’ordres du marché secondaire afin de trouver un vendeur. Ce marché secondaire permet de confronter les ordres d’achat et de vente afin d’obtenir un prix d’exécution optimal assurant un échange maximal de parts. Les échanges qui ont lieu sur ce marché secondaire des SCPI à capital fixe sont soumis à des droits d’enregistrement.
Les SCPI à capital variable offrent aux investisseurs la possibilité d’acquérir à tout moment de nouvelles parts de SCPI par le biais de différentes options telles que la souscription en numéraire, l’emprunt bancaire, le contrat d’assurance-vie ou le démembrement. De plus, ces parts peuvent également être achetées directement auprès de la société de gestion à son prix d’introduction.
Nous offrons une gamme complète de services pour vous aider à prendre la bonne décision lorsqu’il s’agit d’investir dans la Société Civile de Placement Immobilier.
Les critères à évaluer pour faire le choix de la SCPI
Le Taux de distribution sur valeur du marché (TDVM)
Le TDVM est un indicateur important lorsqu’il s’agit d’investir dans des SCPI. Il représente le montant des revenus que les investisseurs peuvent s’attendre à recevoir de leurs parts sur une période donnée, généralement mesurée annuellement. En divisant le dividende brut versé par le prix moyen de la part au cours de la même année, l’investisseur peut facilement calculer le rendement attendu de son investissement. En outre, ce chiffre peut donner une bonne indication de la régularité des paiements et aider les investisseurs à décider s’ils veulent s’engager dans des investissements à long terme ou non. Le taux de rendement interne (TRI) est également un facteur important lorsqu’il s’agit d’investir dans des SCPI, car il permet aux investisseurs d’évaluer la performance du fonds au fil du temps. En prenant en compte des facteurs tels que les dividendes, l’appréciation du capital et les autres dépenses, les investisseurs sont en mesure de déterminer avec précision leur rentabilité et de prendre des décisions éclairées concernant leurs investissements.
La taille de la SCPI
Il est essentiel de prendre en compte non seulement la valeur globale d’un investissement en SCPI lorsque l’on envisage d’investir, mais aussi sa taille. Plus il y a d’immeubles et de locataires dans une SCPI, plus la mutualisation des risques est importante. Cela signifie qu’une SCPI de grande taille a la capacité de se diversifier sur un plus grand nombre d’investissements, réduisant ainsi le risque global de chaque investisseur individuel dans le portefeuille. En outre, une SCPI de grande taille peut avoir une plus grande liquidité, ce qui permet aux investisseurs d’entrer et de sortir des investissements avec plus de facilité et de commodité. En outre, une SCPI de grande taille peut être en mesure de générer des rendements plus élevés grâce à des économies d’échelle dans leurs opérations – par le biais d’achats groupés ou de services de gestion professionnels – que les investissements plus petits ne peuvent pas égaler.
Le Patrimoine de la SCPI
La durabilité est un facteur de plus en plus important pour les investisseurs immobiliers et les locataires. Investir dans des immeubles dotés de solutions énergétiques intelligentes, de certifications environnementales et d’une solide infrastructure verte peut donner aux exploitants de SCPI un avantage concurrentiel. En plus d’être plus attrayants pour les locataires, ces investissements peuvent également contribuer à augmenter les revenus locatifs et à réduire les coûts d’exploitation en diminuant les dépenses liées aux services publics. En outre, l’investissement dans des pratiques durables peut également entraîner une augmentation de la valeur des biens immobiliers à long terme en raison de son impact potentiel sur l’environnement local et la communauté. Pour ces raisons, il devient plus important que jamais pour les exploitants de SCPI de veiller à ce que leurs biens immobiliers soient conformes aux technologies et pratiques durables s’ils veulent assurer leur succès à long terme.
Le taux d'occupation financier (TOF) de la SCPI
Le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur précieux pour les investisseurs en fonds d’investissement immobilier. Il donne une indication de la performance du portefeuille immobilier, car il reflète le montant des revenus générés par les biens locatifs par rapport au revenu potentiel total si tous les actifs étaient loués. Cela permet aux investisseurs de comparer les fonds et de prendre des décisions plus éclairées. Le FOR est calculé trimestriellement, sur la base du rapport entre les loyers facturés, les indemnités et les compensations de loyer par rapport au total des loyers qui auraient été perçus si tous les actifs étaient loués. Il peut être utilisé pour identifier les biens qui sont sous-performants ou qui n’atteignent pas leur plein potentiel de valeur marchande, de sorte que des efforts peuvent être déployés pour maximiser les retours sur investissement.
La réputation de la société de gestion (en charge de la SCPI)
Pour reconnaître une bonne société de gestion, les investisseurs doivent tenir compte des qualifications et de l’expérience de ses équipes de gestion, de leur accès à des investissements primaires et secondaires de qualité, ainsi que de leur capacité à tenir leurs engagements en offrant à leurs clients un profil risque/rendement équilibré. Il est important d’évaluer la capacité de la société à faire face aux différentes conditions du marché et la solidité de son portefeuille au fil du temps. En outre, les investisseurs doivent également évaluer les opérations de l’organisation en termes de processus de gestion des risques, tels que la diversification des actifs, l’analyse des liquidités et le respect des réglementations sectorielles. La capacité de la société à générer des rendements stables tout en protégeant le capital des baisses du marché est un autre indicateur clé de la bonne santé d’une société de gestion.
SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont un type d’investissement immobilier qui offre un rapport rendement/risque optimal. Les SCPI de rendement, qui représentent plus de 85 % de la capitalisation totale, investissent principalement dans le secteur tertiaire, comme les bureaux, les commerces et boutiques, les locaux d’activité et les entrepôts. L’investisseur peut choisir entre des SCPI diversifiées qui investissent dans plusieurs secteurs ou des SCPI spécialisées qui se concentrent sur un domaine ou une région spécifique.
L’année 2020 a été particulièrement difficile en raison de la crise sanitaire persistante, mais les SCPI de rendement ont fait preuve de résilience en continuant à offrir des rendements réguliers aux investisseurs.
Que vous recherchiez une appréciation du capital à long terme ou des distributions régulières de revenus, les SCPI de rendement peuvent être une option intéressante pour investir dans l’immobilier. En tenant compte de vos propres objectifs d’investissement et de votre profil de risque, les SCPI de rendement offrent des opportunités attrayantes pour les investisseurs débutants et expérimentés.
| AVANTAGES DE LA SCPI |
INCONVÉNIENTS DE LA SCPI |
| Accessibilité pour un faible montant. | Liquidité des parts. |
| Souplesse d’investissement. | Pas de garantie en capital. |
| Simplicité de gestion. | Fluctuation des revenus. |
| Rentabilité de la location professionnelle. | Risque de défaillance du gestionnaire. |
| Contrôle de l’AMF et expertise annuelle. | Performances passées ne présageant pas des performances futures. |
| Transparence des informations (BTI…) | |
| Mutualisation à tous les niveaux (nombre d’immeubles, de locataires, de localisations, de secteurs d’activité…) |
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