L’investissement immobilier avec le dispositif de défiscalisation loi Malraux

La loi du 4 août 1962, également connue sous le nom de loi Malraux (nommée d’après André Malraux, ministre de la Culture), est une loi concernant la préservation et l’amélioration du patrimoine français située souvent dans le centre-ville ou centre historique. Cette loi Malraux visait à soutenir les efforts des propriétaires pour restaurer, entretenir et sauvegarder les bâtiments historiques de France, ainsi qu’à protéger et à améliorer son esthétique. 

André Malraux était horrifié par le déclin des vieilles constructions en faveur de l’urbanisation, telles que supermarchés, bureaux et services. Malraux souhaitait préserver les zones historiques des centre-villes qui composent le charme du patrimoine français. La première zone protégée a été Sarlat, dans la Dordogne, préservant ses rues médiévales et ses façades Renaissance. La loi Malraux est donc un dispositif de défiscalisation qui favorise donc la restauration et la sauvegarde des monuments historiques pour leur maintien à long terme dans un cadre urbanistique unique qui contribue à conserver notre riche patrimoine culturel en France dans le centre-ville. Grâce aux fonds accordés par cette loi Malraux, nous pouvons profiter pleinement de cet héritage culturel français et encourager ceux qui le préservent à faire des travaux de restauration pour les générations futures.

Le dispositif de défiscalisation de la loi Malraux permet la création d’espaces protégés lorsque leur caractère historique, esthétique ou leur importance pour la conservation, la restauration et l’amélioration du groupe de bâtiments est suffisamment important. Dans ce cadre, le gouvernement et les autorités locales peuvent mettre en place un plan de préservation et d’amélioration qui définit les règles d’urbanisme et de développement à appliquer sur cette zone. En particulier, ce dispositif fiscal, la loi Malraux, favorise le maintien des caractères architecturaux, paysagers et patrimoniaux des lieux existants tout en prévoyant des interventions nouvelles adaptées à leur environnement. De plus, la loi Malraux permet de garantir que les transformations futures respectent la mise en valeur collectif patrimonial.

Autrement dit, le dispositif de défiscalisation immobilière de la Malraux est l’un des outils les plus populaires et les plus utilisés pour la restauration du patrimoine tout en faisant un investissement dans l’immobilier dans l’ancien. Cette loi Malraux, permet de réduire les impôts de ceux qui entreprennent des travaux de rénovation sur des bâtiments ou des monuments historiques. L’avantage fiscal de la loi Malraux peut atteindre 30 % du montant dépensé pour les travaux de rénovation, avec un plafond de 400 000 € sur quatre années consécutives. Depuis 2017, ce plafond est modulable en fonction des besoins de l’investisseur, ce qui lui permet de reporter la fraction non utilisée sur l’année suivante. Ce dispositif de défiscalisation a fait ses preuves en matière de préservation du patrimoine et de la culture française. En plus de fournir des incitations aux investisseurs privés d’investir dans l’ancien, la loi Malraux a contribué à aider la France à conserver son riche héritage culturel en encourageant la restauration d’un grand nombre de ses monuments historiques. En investissant dans la préservation du patrimoine par le biais de la loi Malraux, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôts tout en contribuant à une cause plus importante : la protection et la promotion de notre passé culturel.

Conditions pour l’investisseur dans le cadre du dispositif de la loi Malraux

Les personnes physiques qui investissent dans un bien immobilier pour défiscalisation, directement ou par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, peuvent bénéficier de la réduction de leur impôt. La proportion de la réduction d’impôt attribuée à chaque copropriétaire d’un bien immobilier est déterminée par leur part de propriété. En outre, les particuliers peuvent bénéficier de déductions de l’impôt sur le revenu pour certaines dépenses comme des travaux liées à l’entretien du bien locatif, ou tels des travaux liés aux réparations, les paiements d’intérêts hypothécaires et les impôts fonciers. En tirant parti de ces déductions, les particuliers peuvent être en mesure de réduire leurs revenus imposables et donc d’économiser de l’argent sur leurs impôts.

Le dispositif fiscal de la loi Malraux ne s’applique pas aux droits démembrés, à moins que le démembrement ne résulte du décès de l’époux. Cela signifie que les personnes qui ont des droits démembrés par le biais d’une précédente convention matrimoniale ne sont pas couvertes par la loi Malraux. Dans une telle situation, les parties concernées doivent prendre des mesures légales supplémentaires pour protéger et transférer ces droits. Par exemple, ils devront peut-être passer un contrat de mariage ou établir un testament pour assurer la protection des biens acquis antérieurement au mariage. Afin de clarifier ceux-ci, les conjoints peuvent aussi envisager de consulter un avocat spécialisé dans le domaine du droit matrimonial et familial.

Conditions de travaux imposées par la loi Malraux afin de profiter du dispositif fiscal

Les travaux sur l’immeuble locatif sont supervisés par les Architectes des Bâtiments de France, l’agence française chargée de la protection et de l’entretien du patrimoine architectural du pays. Ces travaux doivent consister en une restauration complète de l’immeuble en question, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur. Les restaurations partielles ne sont pas acceptées, conformément aux directives strictes établies par l’agence. Cela comprend tous les aspects des travaux de construction tels que les réparations, la modernisation ou la démolition afin de mettre le bâtiment en conformité avec les normes modernes. Les travaux doivent également apporter une amélioration significative à la façon dont les gens vivent dans et autour de la zone, que ce soit par la création de nouveaux logements ou l’ajout d’équipements nécessaires. Les charges spécifiques pouvant faire l’objet d’une réduction d’impôt comprennent toutes les charges courantes telles que les réparations, l’entretien, les améliorations, les primes d’assurance, les impôts locaux et les frais de gestion, les cotisations à l’association foncière urbaine et les travaux imposés ou autorisés par les autorités publiques.

Les opérations doivent être mises en œuvre dans l’intention de restaurer entièrement des immeubles situés dans le périmètre d’un site historique officiellement reconnu et couvert par un plan de préservation et de mise en valeur approuvé ou par un plan d’amélioration de l’architecture et du patrimoine autorisé. En outre, elles peuvent également inclure une SPR (Specialized Preservation Requirement) dans les cas où un plan n’a pas encore été accepté – à condition qu’il ait été prouvé que les opération ont été bénéfiques pour le public.

De plus, cet effort de restauration est alloué aux quartiers anciens dégradés ainsi qu’aux quartiers présentant une forte concentration de logements débilités, qui font tous l’objet de contrats pluriannuels, à condition que le processus soit considéré comme avantageux pour la société avant le 31 décembre 2022. La liste des communes présentant d’immeubles anciens dégradés a été établie par un arrêté du 19 janvier 2018.

Conditions du locataire pour être éligible à la loi Malraux

Le contrat de location du bien immobilier doit préciser que le locataire n’a aucun lien de parenté avec le propriétaire ou contribuable et qu’il n’est pas membre de son foyer fiscal. En outre, il convient de préciser que si le bien immobilier appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le locataire ne doit pas non plus être un associé ou faire partie du foyer fiscal du contribuable. Par ailleurs, pour qu’un nouveau bail puisse être signé après le départ d’un locataire, il faut qu’il y ait au moins un an d’inoccupation. Il est également important que chaque partie comprenne et accepte toutes les conditions pertinentes avant de signer le contrat. Il s’agit notamment de s’assurer qu’elles connaissent leurs droits et responsabilités en tant que locataire, ainsi que les lois applicables aux contrats de location dans leur région.

Le propriétaire doit conclure un bail de neuf ans sans frais de location, en s’engageant à ce que le locataire utilise le bien comme résidence principale. Le bail doit être signé dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux et rester actif pendant toute la durée de l’engagement. Cet accord permettra à toutes les personnes impliquées dans le projet d’en bénéficier pendant toute sa durée.

L’avantage fiscal de la loi Malraux

La réduction d’impôt s’applique aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009. Elle porte sur les dépenses de construction, de rénovation et de modernisation des immeubles et des terrains sur lesquels sont édifiées les constructions. Les dépenses éligibles sont celles qui sont engagées à compter de la date de délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit. 

En fonction de la localisation du bien immobilier locatif, il existe deux possibilités de réduction d’impôt : 30 % dans les quartiers dégradés situés dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur et 22 % pour les travaux réalisés dans les sites remarquables ou dans le cadre d’un plan de mise en valeur du patrimoine. Les dépenses ouvrant droit à cette réduction d’impôt sont limitées à 400 000 € sur une période de 4 ans, avec un plafond annuel de 100 000 € pour les investissements réalisés avant 2017.  

La réduction d’impôt est accordée l’année du paiement des dépenses ou de la souscription. Pour les investissements réalisés après 2017, si une partie de la réduction d’impôt imputable excède le montant de l’impôt dû, elle peut être reportée sur les trois années suivantes.  Les entreprises ont ainsi la possibilité de bénéficier d’économies importantes grâce à une réduction d’impôt lorsqu’elles investissent dans leurs activités et leurs biens immobiliers dans les zones éligibles.

La réduction est calculée sur la base du montant effectivement payé pour un achat ou un service, à l’exclusion des aides et subventions reçues. En outre, elle n’est pas soumise au plafond des niches fiscales qui peut s’appliquer dans certaines provinces et territoires. Il s’agit donc d’une option intéressante pour les clients qui souhaitent économiser sur leurs achats et services sans craindre de dépasser les plafonds fixés par les pouvoirs publics.

Les contribuables pourront bénéficier de la réduction d’impôt en déduisant jusqu’à un certain pourcentage de leurs revenus fonciers pendant trois ans. Cela signifie que s’ils ne peuvent pas déduire la totalité de la réduction d’impôt au cours d’une année, ils peuvent reporter la partie restante sur une période maximale de trois ans. En outre, les dépenses qui ne sont pas incluses dans la base de la réduction d’impôt (comme les intérêts d’emprunt) sont distinctes de cette déduction et peuvent toujours être déduites des revenus fonciers. Cela peut permettre aux contribuables d’économiser encore plus sur leurs impôts.

En cas de rupture de l’engagement de location, les parties concernées par cette rupture peuvent recourir à la « Remise en cause ». Elle permet au locataire ou au propriétaire de mettre fin à leurs obligations respectives et d’être libérés de toute obligation contractuelle future. Dans des cas tels que l’invalidité, le licenciement, le décès d’un contribuable ou d’un membre d’un couple soumis à l’imposition commune ou le démembrement de la propriété d’un bien (sauf dans les cas où l’un des conjoints décède et l’autre poursuit l’engagement), la remise en cause peut être engagée. Elle peut entraîner la résiliation d’un contrat de bail existant et permettre aux deux parties de rechercher d’autres moyens de se loger à l’avenir. Elle peut également inclure des dispositions spécifiques relatives au remboursement des loyers payés jusqu’à cette date et à d’autres arrangements financiers afin de s’assurer qu’aucune partie n’est désavantagée par des circonstances inattendues.

Dernières actualités sur la loi Malraux

La Loi de Finances 2020 a prolongé le régime du dispositif fiscal de la loi Malraux jusqu’au 31 décembre 2022, uniquement pour des investissements immobilier accordés en respect de dépenses engagées par les contribuables pour la restauration intégrale d’immeubles situés dans des zones à restructurées, que ce soit celles couvertes par une convention pluriannuelle ou celles couvertes par le programme national de requalification des anciennes zones à restructurées. La Loi de Finances 2023 a ensuite étendu le régime du dispositif fiscal de la loi Malraux pour une année supplémentaire, ce qui signifie que cette défiscalisation est disponible jusqu’au 31 décembre 2023.

Le dispositif fiscal Malraux permet aux contribuables français intéressés par des investissements dans l’immobilier locatif relaxer l’impôt sur le revenu et bénéficier de plusieurs autres avantages fiscaux. Les dispositions de la loi Malraux sont particulièrement favorables aux petits investisseurs immobiliers car ils permettent une défiscalisation en bénéficiant d’un abattement fiscal allant jusqu’à 30% du montant total de l’investissement immobilier effectué. Plus précisément, le contribuable peut bénéficier d’une exemption partielle de l’impôt sur le revenu pendant 9 ans consécutifs ou pendant 18 ans non consécutifs selon les conditions applicables à chaque fiscalité. Le contribuable peut également bénéficier d’un avantage supplémentaire sous forme d’amortissement comptable où chaque annuité du versement constituera un actif amortissable et donc ne sera pas taxée comme revenu imposable.

Il est donc important que les investisseurs immobilier prennent connaissance des divers aspects liés aux avantages fiscaux offerts par ce type d’investissement immobilier éligible à la loi Malraux afin de profiter au maximum des avantages proposés par cette loi Malraux et obtenir un retour optimal sur leur investissement immobilier. Cependant, il est fondamental qu’ils soient accompagnés par un professionnel en gestion de patrimoine lorsqu’ils envisagent ce type de défiscalisation dans l’investissement immobilier, car les règles pour tirer profit de ces avantages sont assez restrictives.

Vigilance si vous souhaitez profiter du dispositif Malraux

L’investisseur qui souhaite s’engager dans un investissement de dispositif fiscal de la loi Malraux doit être conscient de certains écueils. Ils doivent avant tout s’attacher à la localisation du bien, car certains biens éligibles sont situés en zone rurale ou en périphérie des villes. En effet, certains biens éligibles sont situés en zone rurale ou en périphérie des villes, ce qui peut les rendre attractifs pour les acquéreurs, mais peut aussi entraîner des difficultés pour trouver des locataires par la suite. En outre, les investisseurs potentiels doivent être conscients qu’un certain nombre de dispositions financières et juridiques sont associées à ce régime et qu’il est conseillé de demander l’avis d’un professionnel avant d’effectuer tout achat. Il est important de prendre en compte dans les prix du bien immobilier dans les différents programmes éligibles à la loi Malraux, la part travaux afin de bien mesurer la pertinence de la défiscalisation.

Il est également important de noter que la loi Malraux n’est pas la même que la loi Monuments Historiques – bien que ces deux dispositifs fiscaux ont tous deux un objectif de préservation patrimoniale et architecturale français, ces dispositifs sont assorties de conditions et d’avantages fiscaux différents. La loi sur les Monuments historiques ne s’applique qu’aux bâtiments emblématiques du patrimoine français, ce qui doit être pris en compte lorsqu’un investissement est envisagé dans le cadre de ces lois.

Par ailleurs, il est important de bien étudier les avantages du dispositif fiscal de la loi Malraux en fonction de chaque situation individuelle. Les avantages fiscaux liés à l’investissement dans une SCPI Fiscale (immeubles diversifiés, elle permet d’avoir un immeuble dans une ville différente de façon accessible), le dispositif fiscal de la loi Pinel ou le dispositif fiscal Déficit Foncier peuvent être très importants et ne doivent pas être négligés. Ces dispositifs fiscaux des différentes lois doivent tenir compte de la situation financière personnelle, des revenus et des objectifs de chacun afin de maximiser le potentiel d’épargne. En outre, certaines de ces stratégies d’investissement de défiscalisation immobilière présentent des avantages supplémentaires, tels qu’un potentiel accru de gains en capital grâce à l’appréciation de l’actif associé. En outre, ces investissements de défiscalisation et d’immobilier locatif peuvent permettre d’atténuer les risques grâce à la diversification, en répartissant les avoirs entre plusieurs actifs ou investissements immobilier mais aussi en termes de géolocalisation. Par conséquent, il est essentiel de rechercher et de comprendre les différentes options de défiscalisation disponibles et les différents programmes d’investissement immobilier de défiscalisation pour tirer parti de toutes les possibilités d’économiser de l’argent et d’atteindre ses objectifs financiers.