La définition de la location meublée telle qu’énoncée par la loi de 1949 est qu’un propriétaire qui loue régulièrement des logements entièrement meublés à des locataires est considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé. Cela signifie que le logement fourni doit être adapté à l’habitation et comporter des éléments essentiels tels que des lits, des chaises, des tables et d’autres meubles nécessaires à la vie quotidienne. En outre, le logement doit également être équipé de linge de maison, de services de nettoyage et de préparations culinaires pour le confort des locataires. Selon la loi de 1989, tous ces meubles doivent être d’une qualité et d’une quantité suffisantes pour permettre aux locataires de dormir, de manger et de vivre confortablement.

Décret de 2015 vient préciser en donnant une liste du mobilier

1° Literie comprenant couette ou couverture ; 2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; 3° Plaques de cuisson ; 4° Four ou four à micro-ondes ; 5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ; 6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; 7° Ustensiles de cuisine ; 8° Table et sièges ; 9° Etagères de rangement ; 10° Luminaires ; 11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Avec exploitant

Le bail commercial est un accord juridiquement contraignant entre l’exploitant de la résidence et le propriétaire du bien immobilier, qui définit les obligations, les droits et les responsabilités des deux parties. Il définit essentiellement qui paie quoi en termes de coûts encourus pendant la durée du bail. Ces coûts peuvent inclure les frais d’entretien, les frais de remplacement du mobilier, les taxes (par exemple, les taxes foncières et les taxes sur les déchets ménagers), les primes d’assurance (pour le bâtiment et les parties privatives), les frais de gestion et les frais de syndic. Le bail commercial meublé stipule également la date de révision des loyers, ainsi que les charges récupérables ou non récupérables qui peuvent être appliquées.

Le bail commercial meublé stipule également la date de révision des loyers, ainsi que les charges récupérables ou non récupérables qui peuvent être appliquées. En outre, il offre une sécurité aux deux parties en garantissant le paiement du loyer sur une période déterminée (généralement de 9 à 12 ans), que l’appartement soit occupé ou non.

La répartition des charges dans un bail commercial dépend de l’accord spécifique. En général, le locataire est censé payer toutes les dépenses liées à l’entretien et à la réparation des locaux loués, telles que les réparations, les services publics et les primes d’assurance. Le locataire peut également être tenu de payer l’impôt foncier et d’autres taxes locales si la loi l’exige. En outre, selon le type de bail, le locataire peut être responsable des coûts liés au renouvellement ou au remplacement du mobilier. Lors du remplacement du mobilier dans le cadre d’un bail commercial, il est important de s’assurer que toutes les exigences légales sont respectées afin de garantir qu’aucun litige ne survienne entre le propriétaire et le locataire.

Sans exploitant

Le contrat, qui respecte les termes de la loi 89-462 art 25-7, définit un inventaire précis du mobilier. Il est conclu pour une période minimale d’un an (les étudiants peuvent se voir proposer des baux de 9 mois). Le contrat offre aux parties une sécurité juridique et définit clairement leurs obligations respectives en matière de caution et d’entretien des lieux.

La loi Elan du 23 novembre 2018 a mis en place un nouveau dispositif expérimental dans des zones désignées, prévoyant un plafonnement des loyers en fonction des loyers de référence pour les locations nues. Ce système de plafonnement ne s’applique pas aux reconductions tacites de bail, mais en revanche la réglementation par décret du 27 juillet 2017 s’applique aux relocations avec changement de locataire entre le 01 août 2018 et le 31 juillet 2019. Il faut noter que cette révision du loyer n’est possible que si elle a été prévue dans le contrat de location avant sa signature. Même si les prix des loyers sont limités dans certaines zones, les locataires doivent toujours être conscients que les propriétaires peuvent toujours fixer librement les prix des loyers en dehors de ces zones désignées.

En conclusion, il est important de comprendre la différence entre un locataire et un bailleur en ce qui concerne le préavis. Les locataires peuvent donner un préavis d’un mois à tout moment, tandis que les bailleurs doivent donner un préavis de trois mois s’ils souhaitent mettre fin à leur bail. Il est essentiel que les deux parties respectent cet accord afin de ne pas laisser l’une ou l’autre partie dans l’embarras ou sans arrangement.

Le bailleur d’une location meublée est censé fournir les services nécessaires qui sont considérés comme accessoires. Il peut s’agir de la fourniture de linge, d’ustensiles de cuisine et d’outils de nettoyage, ainsi que du maintien du bien en bon état. Si le bailleur décide d’offrir des services supplémentaires tels que le ménage, les repas ou le transport, ils peuvent relever du régime de l’hôtellerie, car il s’agit d’une partie plus continue et plus personnelle de l’opération de location. Dans ce cas, il faudra obtenir une licence supplémentaire et payer les taxes liées aux activités hôtelières, et toute perte subie sera déduite des revenus. Il est donc important pour les clients de s’assurer qu’ils comprennent quels services sont appropriés pour leur type de propriété locative afin de rester en conformité avec les réglementations.

Le système de la parahôtellerie offre de nombreux avantages aux propriétaires. Tout d’abord, il permet de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux de 10 % pour le logement et le petit-déjeuner et de 20 % pour les autres services lors de l’acquisition d’un bien à rénover. L’activité étant qualifiée d’opérationnelle, elle permet une exonération automatique de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En outre, si le bien est détenu pendant plus de deux ans, l’impôt sur les plus-values est applicable avec un maximum de 12,8 %, après déduction de la durée de détention. Pour les entreprises exploitées sous forme de sociétés de personnes ou d’entreprises individuelles, certaines exonérations peuvent être accordées dans le cadre du régime Dutreil, notamment un abattement de 75 % sur les biens transmis et une réduction de 50 % de l’impôt lorsque la donation est effectuée avant le 70e anniversaire du donateur. Pour bénéficier de ces exonérations, l’entreprise doit être exploitée à titre principal par l’un des membres du foyer fiscal et la moyenne des recettes des deux années précédentes ne doit pas dépasser 250 000 euros. Si l’entreprise est gérée comme une entreprise individuelle, le donataire doit continuer à exploiter et à maintenir l’entreprise pendant au moins trois ans pour que le transfert d’actifs puisse avoir lieu dans le cadre du régime Dutreil. Pendant cette période, les bénéfices ou les pertes générés par l’entreprise doivent être enregistrés et déclarés en conséquence afin de respecter la législation fiscale.

Les contraintes du système para-hôtelier sont importantes. Les opérateurs para-hôteliers sont soumis, en principe, au régime de la sécurité sociale des travailleurs indépendants et doivent donc effectuer des cotisations sociales. Le fait que les opérateurs para-hôteliers doivent se conformer à l’imposition sur le revenu est une source de difficultés supplémentaires, car ils ne peuvent pas bénéficier des avantages dont bénéficient les hôtels traditionnels. En raison du besoin d’obtenir des licences spéciales pour fonctionner ou encore de devoir se conformer aux lois et règlements applicables sur le marché hôtelier local difficiles à suivre, le para-hôtellerie est soumise à un certain nombre de contraintes qui peuvent entraver sa croissance et sa rentabilité.

En matière de location saisonnière, le propriétaire du bien est assujetti au SSI si le chiffre d’affaires total réalisé est supérieur à 23 000 euros. Dans ce cas, il est tenu de payer des impôts sur les revenus tirés de ses locations. Toutefois, s’il choisit de louer par l’intermédiaire d’une agence, il n’aura pas à se préoccuper de l’assujettissement au SSI

Si les recettes de la location meublée n’excèdent pas 72 600 €, le loueur peut bénéficier du régime micro-BIC. Celui-ci lui permet de porter le montant des recettes brutes directement sur sa déclaration fiscale 2042CPro « location meublée non professionnelle » sans déposer de déclaration d’existence dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité. De plus, l’administration fiscale appliquera un abattement de 50 %, censé prendre en compte l’ensemble des charges, des amortissements et des cotisations sociales. L’abattement le plus faible est de 305 € (CGI 50-0). En outre, aucune récupération de la TVA n’est prévue dans le cadre du régime micro. Pour les meublés de tourisme dont les recettes sont inférieures à 176 200 €, le bailleur peut bénéficier d’un abattement supplémentaire de 71 %. Enfin, selon qu’il est inscrit au SSI (LMP) ou au LMNP (LMNP), ses revenus seront respectivement soumis ou exonérés de prélèvements sociaux.

La location meublée est une activité commerciale relevant du régime fiscal des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec certaines exonérations. L’exonération s’applique à la location d’une partie de la résidence principale lorsque le loyer annuel n’excède pas 760 €, ou lorsque le locataire est un salarié saisonnier titulaire d’un contrat de travail en cours de validité et que le prix du loyer a été fixé dans des limites raisonnables. Lorsque les recettes dépassent 70 000 € HT, le bailleur est soumis au régime réel. Ce système se compose de deux régimes : le régime réel simplifié (jusqu’à 238 000 euros) et le régime réel normal au-delà. Si le bailleur est éligible au régime micro-BIC, il peut opter pour le régime réel simplifié dans un délai d’un an à compter du 1er février de la première année où il souhaite en bénéficier. Cette option est renouvelable annuellement par tacite reconduction.

Pour s’inscrire en tant que loueur en meublé non professionnel, il faut remplir et envoyer le formulaire Cerfa approprié au Greffe du Tribunal de Commerce auquel est rattaché le bien loué. Le formulaire à remplir varie selon qu’il s’agit d’une copropriété ou d’un couple marié sous le régime de la séparation de biens. 

Le formulaire Cerfa P0 i doit être rempli si une seule personne est propriétaire du bien loué. Ce formulaire permet d’obtenir un numéro Siret, numéro unique associé à chaque entreprise en France. Après avoir reçu ce numéro, il doit être envoyé avec d’autres documents pertinents au Greffe du Tribunal de Commerce. 

En revanche, si deux personnes sont copropriétaires d’un bien locatif, elles doivent utiliser le formulaire Cerfa FCMB. Dans ce cas, un numéro Siret sera généré pour l’indivision et les formulaires fiscaux correspondants devront être soumis en conséquence. 

Lorsque des couples sont légalement mariés sous le régime de la séparation de biens, il leur est possible de créer une entreprise en leur nom propre, l’un des deux seulement en étant le propriétaire légal. Dans ce cas, des procédures spécifiques peuvent être suivies, tout comme celles détaillées ci-dessus pour l’enregistrement d’un seul loueur en meublé non professionnel.

Régime réel

Lors de la détermination du bénéfice imposable, les revenus à inclure dans le calcul comprennent les revenus d’exploitation générés par la vente de biens, de main-d’œuvre et de services, les revenus financiers provenant d’investissements dans des actions, des obligations ou d’autres titres, tels que les paiements de dividendes et les intérêts, et les revenus extraordinaires provenant de subventions, d’indemnités d’assurance, d’indemnités résultant de procédures d’éviction ou d’expropriation, et de plus-values provenant de la vente d’actifs immobilisés ou d’investissements.

Les dépenses déductibles font partie intégrante du processus de planification financière et de budgétisation d’une entreprise. Les dépenses déductibles les plus courantes sont le coût des marchandises vendues, les salaires et traitements, les loyers ou les paiements de location, ainsi que les intérêts sur les prêts et les cartes de crédit. Dans certains cas, les entreprises peuvent également déduire de leurs impôts certains coûts de construction, tels que les frais de construction et les coûts d’entretien. En outre, elles peuvent déduire de leurs impôts toute variation des stocks au cours de l’année. Toutes ces déductions contribuent à réduire la charge fiscale d’une entreprise et à faire en sorte que son obligation fiscale globale soit maintenue à un niveau minimum. Il est donc très important que les entreprises fassent le suivi de toutes les dépenses déductibles afin de maximiser leurs économies lors de la déclaration d’impôts.

Autres impôts

La contribution économique territoriale (CET) est une taxe qui doit être payée par les particuliers qui fournissent des services d’hébergement. Cette taxe ne s’applique toutefois pas si le logement est fourni à titre occasionnel ou s’il fait partie de la résidence principale ou personnelle du contribuable, qu’il se réserve le droit d’utiliser en dehors des périodes de location. 

La taxe d’habitation ne s’applique que lorsque le bien loué est la résidence principale du propriétaire. La taxe foncière sur les propriétés bâties s’applique dans les conditions habituelles, mais peut dans certains cas être exonérée dans les zones de revitalisation rurale. Les personnes morales qui louent des logements meublés devront payer une contribution sur les revenus locatifs lorsqu’elles sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ou bénéficient de la franchise en base. 

En droit français, les biens en Location Longue Durée (LMP) sont exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), tandis que ceux en Location Meublée Longue Durée (LMNP) sont inclus dans l’assiette de l’IFI. A noter également qu’à compter du 1er janvier 2020, les propriétaires proposant des locations de micro-logements d’une surface habitable inférieure à 14m2 pendant au moins 9 mois par an et pratiquant un tarif supérieur à 42,47 € par m2 n’auront plus à s’acquitter de la taxe  » apparu « .

Les déficits résultant de l’activité LMP peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation. Dans le cas où votre revenu global ne vous permet pas de compenser complètement le déficit, celui-ci peut être reporté sur les 6 années suivantes. Les plus-values sont soumises au régime fiscal des plus-values professionnelles. Les plus-values sont entièrement exonérées si l’entreprise est en activité depuis plus de 5 ans et si les recettes moyennes sur les 2 dernières années sont inférieures à 90 000€ hors taxes. L’exonération est partielle si les recettes se situent entre 90 000€ et 126 000€.

Les déficits de l’activité LMNP peuvent être reportés sur les 10 prochaines années. Les plus-values sont régies par le régime des plus-values des particuliers (déduction en fonction de la durée de détention). Lors d’une cession à titre gratuit, aucune imposition sur les plus-values n’est due. Toutefois, pour profiter des avantages fiscaux liés aux exercices des déficits de l’activité LMNP, il est important que les propriétaires d’un bien immobilier loué en meublé notent qu’il existe un certain nombre de conditions à remplir afin que leurs activités soient considérées comme une entreprise et non pas seulement comme un investissement locatif. Les revenus tirés doivent être suffisamment élevés pour couvrir les charges et les frais inhérents à l’exercice d’une activité industrielle ou commerciale. De plus, le propriétaire devra faire preuve d’un engagement significatif et constant pour gérer son activité et respecter scrupuleusement ses obligations comptables, administratives et fiscales.

Lorsque l’activité est exercée de manière alternée entre LMP et LMNP, les plus-values réalisées lors de la cession sont déterminées par le statut du contribuable au moment de la transaction. En effet, les lois fiscales applicables varient selon que le contribuable est une personne physique ou une société, ainsi que selon son statut de résident. En outre, toute modification de la structure de propriété aura également un impact significatif sur l’imposition des plus-values à long terme. Il est donc important que le contribuable évalue précisément sa situation actuelle et ses projets futurs pour déterminer le type d’activité qui lui sera le plus favorable.