Le déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier permet aux contribuables propriétaires français de réduire leurs impôts en déclarant un déficit entre leurs revenus locatifs et leurs charges foncières. Bien entendu, pour profiter de ce dispositif, la déclaration doit se faire au réel. Ce déficit peut être déduit du revenu total, ce qui réduit la charge fiscale des propriétaires. Le dispositif du déficit foncier permet également aux locataires de bénéficier d’une baisse du coût du logement, les propriétaires répercutant une partie de leurs économies sur les loyers. Les investisseurs sont ainsi encouragés à augmenter l’offre de logements locatifs, ce qui permet aux locataires de bénéficier d’options plus abordables. Créé en 1993 par la loi Balladur, ce dispositif a permis à des personnes partout en France d’accéder à des logements plus abordables et de réduire la charge fiscale pesant sur les propriétaires.

Les régimes de droit commun permettent aux propriétaires de déduire de leur revenu imposable les travaux réalisés dans les immeubles locatifs, sans plafonnement du montant des revenus fonciers et dans la limite de 10 700 € de revenu global et ce déficit foncier est imputable sur les revenus globaux. Cette limite est portée à 15 300 € lorsque le déficit est réalisé sur un bien soumis au dispositif Périssol. Contrairement à d’autres réductions ou avantages fiscaux, ce régime particulier n’est pas plafonné. 

Les propriétaires qui louent un bien immobilier nu sont toujours tenus par la loi de déclarer les revenus qu’ils en tirent et de payer des impôts sur les bénéfices tirés de ces locations (la différence entre les loyers perçus et les dépenses engagées). Si les propriétaires subissent un déficit dans lequel les dépenses dépassent les revenus locatifs, cela crée ce que l’on appelle un « déficit foncier ».

Les dépenses qui peuvent être déduites pour du déficit foncier sont celles qui sont engagées pour acquérir ou maintenir un revenu. Cela comprend les travaux de réparation et d’entretien, les dépenses effectuées pour améliorer le bien (à l’exclusion de l’agrandissement, de la construction et de la reconstruction), les taxes foncières, les paiements d’intérêts d’emprunt et les autres coûts associés à la gestion du bien, tels que les frais de conciergerie et les salaires du gestionnaire. Les frais de gestion du bien sont limités à 20 euros par mois. En outre, les frais administratifs liés à la comptabilité, aux formalités juridiques et aux assurances peuvent également être déduits.

La déduction des charges foncières est une procédure très précise dans le déficit foncier. En premier lieu, les charges doivent être déduites de l’ensemble des revenus du patrimoine immobilier, en commençant par le capital emprunté et les intérêts d’emprunt. Les autres charges déductibles occupent ensuite la seconde place. Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas créer un déficit ; s’ils excèdent les recettes locatives, ils peuvent être reportés sur 10 ans. 

Ainsi, si les charges déductibles sont plus élevées que le montant perçu en tant que loyer, le mécanisme du déficit foncier entre en jeu : les charges sont alors soustraites du revenu global imposable, jusqu’à un plafond fixé à 10700€ par an. Attention toutefois : si l’on choisit de payer des travaux pour aménager le bien-fonds, ces travaux doivent être déduits de la même année et non pas répartis sur plusieurs années afin d’amortir leur coût. 

Enfin, si le déficit foncier excède les 10700€ par an, ceux-ci non encore soustraits à titre de revenu global imposable peuvent être reportés pour être considérés comme un avantage fiscal au cours des 10 années suivantes. Ils seront ainsi soustraits des futures recettes locatives obtenues grâce au bien-fonds.

Toutes les charges et tous les travaux liés à la propriété doivent être soigneusement pris en compte lors de la demande de déductions fiscales. Les travaux de réparation et d’entretien, tels que la remise en état des installations, de la plomberie, des systèmes électriques et de la toiture, peuvent souvent être déduits des revenus fonciers. Les dépenses d’amélioration, telles que les rénovations ou les réaménagements de structures existantes, peuvent également être déduites. Les charges de copropriété liées aux propriétés partagées sont également déductibles. Les primes d’assurance du bien doivent également être prises en compte. En outre, les intérêts d’emprunt payés pour l’achat d’un bien immobilier ou d’autres coûts connexes sont généralement déductibles. Les frais de gestion encourus pour l’embauche d’une agence externe chargée des services de gestion des biens locatifs doivent également être pris en considération. Les taxes foncières imposées par les municipalités locales peuvent presque toujours être déduites lors de la déclaration d’impôts. En outre, les frais divers tels que les frais de justice ou les frais de diagnostic obligatoire peuvent également être pris en compte à des fins de déduction fiscale.

Imputation fiscale avec le déficit foncier

La déduction du déficit foncier d’un bien immobilier permet au propriétaire de réaliser une économie d’impôt en déduisant de son revenu imposable la perte de revenus locatifs, dans la limite de 10 700 € par foyer lors de la déclaration. La déduction du déficit foncier n’est possible que si le bien est loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la déduction. En cas de force majeure telle que l’invalidité, le licenciement ou le décès, il peut y avoir des exemptions pour ces conditions. 

Pour bénéficier de ce mécanisme de déduction du déficit foncier sur le revenu global, les propriétaires doivent tenir compte de plusieurs éléments importants : ne louer les biens que lorsque la loi l’autorise, s’assurer qu’ils occupent leur bien locatif pendant au moins neuf mois par an et calculer les éventuelles plus-values avant de demander la déduction du déficit foncier. En outre, lorsque l’on demande une déduction du déficit foncier pour plusieurs propriétés appartenant à un même ménage, il est important de noter que la limite de 10 700 euros s’applique à l’ensemble du ménage et pas seulement aux propriétés individuelles. 

La déduction des déficits fonciers peut être un outil important pour aider les propriétaires à réduire leurs revenus imposables et à maximiser leurs économies chaque année. En comprenant toutes les réglementations applicables et en tirant parti des possibilités offertes par les déductions des déficits fonciers, les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction significative de leurs impôts et d’une meilleure stabilité financière au fil du temps.

Vie du bien avec le dispositif du déficit foncier

L’administration fiscale peut réévaluer la réduction d’impôt jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’achèvement de la période de location, car c’est à ce moment-là que commence la période de réévaluation. Cela signifie que si un bien immobilier génère un déficit foncier et qu’il est vendu avant l’expiration de ce délai de 3 ans, la déduction du déficit foncier reste possible sur le revenu global pendant une durée maximale de 10 ans. Par exemple, si des travaux ont été réalisés en 2018 et ont généré un déficit foncier qui a été déduit des impôts, mais que le bien a ensuite été vendu en 2019, le montant déductible devra être réintégré. Toutefois, cela ne signifie pas que les dépenses liées à la réalisation de ces travaux seraient perdues ; si d’autres revenus fonciers sont disponibles, elles pourront toujours être déduites de ces revenus. 

Lors de la revente d’un bien, la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, déduction faite des travaux effectués. Le bien doit être détenu au moins 22 ans pour échapper à l’impôt sur les plus-values, et 30 ans pour bénéficier de l’exonération des prélèvements sociaux.

Le doublement du plafond du déficit foncier

Dans le sillage de la loi Climat et des différentes mesures adoptées par le gouvernement pour inciter les bailleurs à rénover leur parc locatif, les députés français ont approuvé un amendement au deuxième projet de loi de finances pour 2022, qui prévoit le doublement du plafond du déficit foncier. Cet amendement s’inscrit dans une démarche plus large du gouvernement de lutte contre les  » friches thermiques « , c’est-à-dire les biens locatifs dont la performance énergétique est médiocre (DPE classé F ou G). 

La loi Climat et résilience de 2021 a déjà acté l’interdiction progressive de louer des friches thermiques, à partir d’août 2022, date à laquelle les propriétaires ne pourront plus réviser le loyer des logements dont le DPE est classé F ou G. Pour aider les propriétaires à supporter le coût de ces rénovations énergétiques, et les inciter à le faire, ils bénéficient désormais d’avantages fiscaux plus importants : un plafond de déficit foncier relevé de 10 700 € à 21 400 € par an. On peut donc imputer 21 400 € de déficit sur les revenus globaux.

Ces déductions seront soumises à deux conditions : d’une part, que toutes les dépenses liées à la rénovation énergétique aient lieu entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ; d’autre part, que le logement ne relève plus du classement « fuites de chaleur » une fois les travaux achevés.

Attention, le doublement du plafond du déficit foncier peut sembler être une bonne option à première vue, cependant cette option mérite d’être évaluée et calculée, car pour du déficit foncier sur du long terme, il n’est pas intéressant de profiter du plafond, vous êtes vivement conseillée d’être accompagné dans cette démarche, si vous souhaitez profiter du déficit foncier.

De plus, il est important d’évaluer l’intérêt du dispositif déficit foncier dans votre situation, il existe différentes façons de réduire ses impôts avec un investissement (SCPI fiscale, Pinel par exemple). La ou les solutions doivent être adaptées à votre situation, à votre imposition, à votre profil et à vos objectifs.

Comment calculer le déficit foncier ?

Le calcul du montant du déficit foncier peut s’avérer complexe, mais la compréhension et l’utilisation du dispositif sont très avantageuses d’un point de vue fiscal. 

La première étape du calcul du déficit consiste à déduire les intérêts d’emprunt des recettes brutes. Si le solde est positif, l’administration fiscale considérera que toutes les autres dépenses déductibles (hors intérêts d’emprunt) sont à l’origine du déficit, et ce montant pourra être déduit du revenu global dans la limite du plafond de 10 700 €. En revanche, si les intérêts sont supérieurs aux recettes, seuls les intérêts excédentaires peuvent être déduits des revenus fonciers des dix années suivantes. 

Pour tirer le meilleur parti de ce dispositif et obtenir un résultat précis dans le calcul de votre déficit foncier, il est important de comprendre ce que sont les recettes brutes, les intérêts d’emprunt et les charges totales. Une fois ces éléments établis, il faut déduire les charges du revenu brut global ; si le résultat est négatif, il s’agit d’un déficit qui peut être déduit des revenus fonciers des années suivantes. Après ce calcul, il convient de déduire les autres charges (hors intérêts d’emprunt) du revenu net ; si celui-ci est également négatif, il est déductible dans la limite de 10 700 €. 

Si vous avez besoin d’aide pour gérer vos déficits fonciers, n’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.